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常熟热门学区房价大揭秘!学校周边小区竟有了这么大变化…

2020-05-25 16:10 常熟零距离房产 柱子兄嘚 点击:
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学区房怎么选?哪里性价比更高?

“金三银四”已然过去,又快到每年学区划分更新出炉的时候啦,今天就让我们再一起来盘点一下近期市面上有哪些热门的学区房吧!

首先是小学,说到小学,常熟的家长们认可度较高的还是实验小学报慈小学,从近期的咨询中也能感受到大家对于这两所小学的认可。

*以下施教区划分为2019年规划,预计将于5月末6月初更新2020年施教区规划


01

实验小学周边

老房多新房少,大小户型均价差距悬殊

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2019年实验小学施教区范围


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近期挂牌价范围20961-29889元/㎡

实验小学是常熟的老牌知名小学了,除开学校建筑比较有年份外,其教学质量还是很有保障的。而实验小学周边学区房较明显的问题就是普遍房龄较大,且单价较高,基本都在2万以上,小面积的房源更是直接飙到了两万七八的高价。像汇金豪苑和虞山汇金广场这样比较新的小区房源也很是稀缺。

在表格中数据比较突出的是涨幅最明显的丽江苑,从近两个月数据看,小区均价相比3月份直接上升了22.10%?这究竟是怎么回事儿呢?

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丽江苑小区实景

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我们了解到该小区的挂牌量并不多,其中87平的房子单价卖到了2万七八,而140平的房子却只卖2万/㎡。从挂房的中介口中得知,原来丽江苑并不是个例,实验小学周边90平以下的房源本就稀缺,价格普遍都挂到了两万七八,而140平再往上的房源价格就相对便宜很多,一般都在2万左右,急售的还会再低点。

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汇金豪苑小区实景

实验小学周边另一个值得关注的小区就是汇金豪苑,因为这附近均价最高的小区还要数它,作为实小附近极少数房龄不满10年的房源,汇金豪苑更现代的建筑风格在周边的老小区中十分显眼。

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从小区去年12月到今年5月初的价格走势来看,作为常熟市区房价天花板级别的小区(别墅类除外),汇金豪苑的价格从3万1降到了2万9近3万的价格。小区本身并不存在什么问题,只是由于大趋势所迫,若真是想出手就也得跟着降点,但即使降价了,汇金豪苑也依旧位于常熟小区房价的顶层行列。


02

报慈小学周边

性价比较高,新房源稀缺

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2019年报慈小学施教区范

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近期挂牌价范围:17645-24150元/㎡

4月报慈小学周边二手房价格总体微降,近期成交量较大的是报慈新村的小面积老房子。

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报慈新村小区实景

从最近的挂牌房源里也能看到多出了很多60多平130万以内的房子。

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经过向周边中介的咨询了解,像是报慈家园一类的新小区房源此前不乏单价两万二三的房源,而近期也多数都有降价,目前挂出价格多为2万左右,但房源量较少,整个小区目前挂牌量也就五六套,多的时候也就近10套,较为稀缺。

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报慈家园小区实景

报慈家园相较周边其他小区贵近两千的价格不仅因为它新,更因为报慈小学就在其正对门,优秀的地理位置也给这个小区提供了一定的升值空间。

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报慈家园、报慈小学实景

聊完了小学,接着再让我们来看看常熟家长们普遍最关注的三所中学:实验中学(2分校)+昆承中学


01

实验中学本部周边

近期有下降、有急售

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2019年实验中学湘江路校区施教区范

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近期挂牌价范围:16929-27047元/㎡

首先,值得注意的是,实验中学湘江路校区(本部)目前只有初一年级,升初二初三年级后需要至崇文校区就读,广大家长购买实验本部学区房的时候还需注意后期通勤时间的问题。

实验中学本部周边学区房,作为学区房的主战场,五星漕泾系列老小区是纯学区意图的首选,小面积+房源充足是这些老小区的优势。按以往来看,该区域一直是市区范围内价格最为坚挺的一个梯队,但据中介反馈,由于近期二手房市场总体下降的原因,学区房的价格也终于有所松动,挂牌价上出现了些许降低。

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五星新村、漕泾新村实景

纯学区需求的优先选择老小区,而另有改善需求的买房者则也会考虑像清风和院这类新小区。

每次发布挂牌均价,总会有网友问:为什么湘江苑小区均价起伏这么大?

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湘江苑小区实景

其实说白了原因就是湘江苑小区是别墅+多层大户型的项目,除开别墅该小区的实际价格其实是这样子的:

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挂出来的基本都是大面积跃层,价格就只在1万7左右,与小区中心区域4万多/㎡的别墅单价相差了2万多块钱。所以说只要湘江苑多挂了套房子,小区均价就可能马上变个样。


02

实验中学崇文校区周边

周边房价总体有所下降

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2019年实验中学崇文校区施教区范

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近期挂牌价范围:21734-28452元/㎡

如果有在关注常熟学区房的话应该都知道,实验中学崇文校区正在进行扩建工程。

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崇文校区实景

以上是目前扩建区域的实景,能看到几栋新的教学楼外立面已经基本完工,目前已经在进行收尾工作,相信不久就可以投入使用。根据前面发布的规划,本次扩建将新增36个班级,容纳学生数增加1800人。实验崇文校区周边房源价格的起步价在2万1,挂牌均价近期有较明显的下降。据周边中介反馈,近期像衡泰花园、信一广场这类总价较高的小区成交量都不大。从网友的咨询量来看,比较热门的是锦湖花园和泰慈苑老小区。

如果看地图的话能看到锦湖花园就紧靠崇文中学和世茂实小东侧,再加上旁边就是泰山路菜场,向北过个路口就到中医院,位置可以说十分优秀了,24500元/㎡的价格的确不算贵。

锦湖花园区位图

中介还透露,该小区的小户型很稀缺,价格合适的话出手的速度很快,除了没电梯,不太适合买给老人住外,对于陪读和三口居住都是不错的选择,看户型的话小区的房源采光和通风也都还不错。


03

昆承中学周边

周边房源整体略降,近期降价房源较多

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2019年昆承中学施教区范

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近期挂牌价范围:20601-24984元/㎡

从以上表格可以看到文化片区的小区价格变化是清一色的绿色,挂牌均价整体都有略微的下滑。根据中介朋友的解释,因为近期市场整体下降的原因,文化片区作为同类商品住宅单价和总价相对最高的区域,价格下降自然也是首当其冲。

通过中介介绍了解到,近期咨询文化片区的客户数量不少,近期文化片区的成交热门,是虞悦豪庭和万科公望70-90多平的小三房户型,此外新交付的及第阁的125平户型也很受欢迎。

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虞悦豪庭、万科公望、及第阁实景

另外小编也咨询了文化片区现在的门槛是多少?经纪人的回复是想要入驻文化片区,建议至少要有250万的预算。

房源新、面积大、单价总价高,这是对文化片区房子的通俗印象,先前的采访也有提到,原先可能卖到3万的小区,现在急售的2万四五也会出现,的确是个捡漏的好机会,对于想要入驻文化片区,有学区+改善双需求的家庭来说目前的文化片区的确是不二选择,当然,前提是先得有至少250万的预算。

—  End —

以上就是本期学区房市场探析的全部内容了,你认为怎样的学区搭配性价比最高呢?欢迎在文末留言讨论。

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