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常熟二手房能砍二三十万?成交增长30%?真实行情摸底

2020-05-18 18:22 常熟零距离房产 柱子兄嘚 点击:
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5月份还适合买二手房吗?买学区房还来得及吗?

三四月份正值学区热季,听说常熟各个区域二手房市场成交十分火热,很多房子都在降价出售,有的房子甚至能砍价二三十万?首先从近期的成交数据里我们也能很直观地感受到近期二手房成交量的涨势:

常熟4月二手房成交套数趋势图

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4月,全市二手房成交1067套,环比增长34.55%,同比减少13.11%;其中二手住宅成交959套,环比增长35.26%,同比减少8.58%。

从直观的数据可以看到无论是成交套数还是成交面积4月份都比3月份增加了30%以上,可见疫情期间积压的买房需求都在三四月份开始得到释放。

虽然近两月的成交数据足够好看,但线下实际的成交状况又是如何呢?有网友说近期的房子能砍二三十万,这是真的吗?…想必大家一定还抱有很多其他疑问,于是柱子就带着大家提出的问题去走访了多家中介门店,咨询了十几位资深的房产经纪人,让我们一起来看看他们是怎么说的吧!


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►“5月明显没有上两个月的咨询量大了。”

经纪人普遍反映目前虽然咨询量不少,但却不及前两个月,最近相比之前的不同是多出一些改善类的咨询客户,但是多数资金都不太充足,以观望为主。


►“(挂牌)有新增出来,但客户不在多出来,有价无市嘛。”

►“今年东南片区挂牌可能会多一点,因为外地人回家好多。”


中介反馈现在很多房源都是原先就在的,近期也会有新增的房源,但是买房的客户却并没有增加太多,可以说市场上多数情况还是“有价无市”的。


►“成交的都是便宜的,大小都有,琴湖片区和这边(实验中学旁)都有。”

►“城南城北都有吧。”

要说最近成交的房子最大的特点,那就是便宜,而便宜的学区房的抢手程度从近期网友的聊天中就能感受到了:

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对于低价学区房的出手速度网友们也是深有体会,有的谈完价,思考一晚上终于下定了决心,第二天却被中介告知房子前一晚卖掉了。着实让人感慨:没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

比市场挂牌均价要低的房源打听的人比较多,成交周期也很短。因为近期市区各个片区的房源都有较多降价的房源存在,所以成交房源的区域分布也是较为均匀的,南北都有覆盖。


►“小学的、中学的学区房,越小越好,只要能读书就行。”

►“学区房一般以老破小为主,选昆承的面积会大点。”

►“因为疫情有的外地人会先买小的过渡一下。”

从多名经纪人口中了解的信息来看,近期成交的多数都是学区房,买房者出于成本的考虑,对于学区房的面积要求是越小越好,只要能读书就行,之后也多半不会用来自住。而条件好一点的家庭会选择文化片区90多平的房子,兼顾上学和自住。

此外还有一类特殊情况就是部分外来人因为疫情原因而购买了小面积的房子。通过进一步了解,起因是在3月初那会儿外来人出入市区会有很多不便,所以有的干脆咬咬牙先买了套小户用来过渡。


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►“砍20多万成交的很少,能砍这价的都是大面积的房子。”

►“砍价空间10%是比较合理的范围。”

每套房子都能砍二三十万?答案当然是否定的,按正价挂出来的房子一般的砍价空间最多就在10%左右,能砍二三十万的房子一般也是因为其总价本身就高,只有两三百万以上的房子才有这些余地。


►“诚心卖的中介开价就帮他们开死了,余地其实就两三万。”

►“现在都在发底价,砍价空间反而没多少了。”

从这几位经纪人口中我们可以得知,其实从3月份开始就有很多房源的挂牌价格出现明显下降,这在常熟三四月的挂牌均价中就有体现:

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从去年4月到今年4月份的挂牌均价数据来看,这条曲线主体呈向下走的趋势,好不容易1月份才有了起势,就马上被这次疫情给压了下去,经历了前三个月的明显下滑,4月虽仍是降低的,但变化幅度却已明显缓和了。

根据经纪人反馈,近期房东调价颇为频繁,有些急用钱的房东更是直接将价格放到了能接受的底价,以求能尽快出手套现。

除了不缺钱的房东,多数房源价格也都有不同程度的下调,一些原先价格虚高的房源也都亮了底牌。而挂牌价格的降低,也就导致了砍价空间的缩小,就拿很多六七十平的学区房来说,如果按一百二三十万挂,其砍价空间也减少到了5万以内。


“现在人工在涨,物料也在涨,均价2万已经是比较理性的价格了。

就目前的二手房市场而言,虽说明显是买方的主场,但很多网友却可能把心理价位放得过分低了。细想在市区土地楼面价都超过1万3的现在,人工、建材都在上涨,2万左右的价格已经属于比较理性的范围。若是期待价格上再有很大的降幅,是不太现实的。


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►“二手房价格已经探底,文化片区之前小面积卖到3万,现在2万四五都有。”

几位经纪人都认为二手房的价格目前已经接近底价了,接下来不会再有较大的跌幅,价格会逐渐趋于稳定,如无意外,在来年开春可能就会出现回升。


►“下半年不一定会好,学区热度一过房子不一定好卖。”

►“可能还会跌一点,九十月份可能会再上升,个人感觉。”

►“下半年销量,五到十月应该不会大了。”

►“还是要靠学区房带动。”

虽然因为疫情因素而产生了买房需求的囤积,5月上旬的二手房市场还在发挥余热,但主要还是靠学区房带动,6月份开始成交量应该就会有明显的下降,并在之后每月维持在一个比较稳定的数值,到年底才可能再有大的波动。


而关于近期适不适合买房/卖房这个问题,综合各位房产经纪人们说法给出的建议是:

当下时期很适合刚需家庭慢慢挑选房子,也是入手的较好时机,而对于一些准备换房的网友也是如此,其实无论买进还是卖出,价格都是一起波动的,按自身需求下手即可。


►“不缺钱的卖家建议观望,对刚需、置换买房是个好时机。”

房子现在是接近底价的时候,如果是刚需的话,这是一个不错的选房买房的时机,对于置换买房的人也是一样的,这时候换房的成本也比较低。而卖房的网友,则可根据自身需要决定是否在近期出手,有套现需求的房东可以考虑直降挂牌价快速出手,而如果不缺钱的话,则可以再观望下。


►“投资客也可以入手,现在的价格还是可以的。”


于投资客而言,一些均价直线下行的小区房子也宜趁早脱手,再利用手头资金转投更有发展潜力的新房项目。而一些房源新,周边配套好的小区,如果有降价房源也可以考虑投资。


►“最高点和最低点就在一念之间,该买的时候别想太多。”

高买高卖,低买低卖,同一区域二手房价格的变化规律是恒定的,对于刚需和置换需求更是如此,反正是自己住的,并不需要过多考虑后面是增值还是贬值的问题,根据自身需要购买即可。


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很多网友买二手房想必最关心就是学区,很多网友会买二手房的原因就是出于对学区的考量。现在也有没买定学区房的网友在问:都5月份了,现在买学区房还能赶得上今年的报名吗?

其实大可不必担心,因为今年情况比较特殊,目前银行资金储备充足,交易过户的手续又加快了,目前留给大家的时间还是比较充裕的。

根据从各大中介那了解的情况,今年贷款放款的速度快了很多,最短的周期能缩短到一周左右,但这毕竟是较极端的说法,为了应对期间可能出现的诸多意外状况,保险起见应尽量在5月份买完房,预留15-30天时间才更为稳妥。

—  End —

以上就是本期二手房市场探析的全部内容了,你对下半年常熟的二手房市场是如何看待呢?欢迎在文末留言讨论。

为了方便大家在家也能一起讨论二手房市场以及了解各片区的信息,我们也建了不同的片区群,还有学区群、物业群等,想交流二手房信息的网友都可以进群来讨论!

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